• 林陣蒼

包租公注意了,多屋族租金所得查稅專案啟動,出租房屋應如實申報租賃所得,以免遭補稅處罰--- ---個人出租房屋收入稅金(含二代健保費)負擔解析---

一、多屋族租金所得查稅專案啟動


1、據媒體報導,財政部賦稅署長許慈美日前(110年10月5日)表示,自即日起至明(111)年3月間,將展開「個人間租賃所得專案查核作業計畫」,首波將針對擁有十戶以上非自住住家的1,700餘人,發出輔導函,要求書面回覆。若有短漏報租賃所得情況,在接獲調查函前,應儘速自動補報補繳,以免遭補稅處罰。

2、賦稅署指出,國稅局日前查獲納稅人持有多戶房屋,僅1戶設籍供自住使用,初步研判部分可能有出租情形,經深入查核,查獲有多戶房屋隔間出租收取租金,未依法報繳綜所稅合所得稅,遭追溯5年補稅及罰鍰約50萬元。

3、國稅局查稅時,依稅捐稽徵法第30條規定向有關機關、團體或個人進行調查,得要求其提示帳簿、文據或其他有關文件,或通知納稅義務人,到達其辦公處所備詢,被調查者不得拒絕。至於稅捐稽徵機關向金融機構調查納稅義務人與銀行間之資金往來紀錄涉及第三人者,依財政部70年12月3日台財稅第40060 號函規定,應一律報經財政部核准後始得進行調查。


二、解析個人出租房屋租金收入應納稅金?


1、個人出租房屋收取租金,應依所得稅法第14條第1項第5類規定列報租賃所得。亦即以全年租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額,併入當年度綜合所得總額向稽徵機關辦理結


算申報納稅義務人於計算租賃所得時,如能提具必要損耗及費用確實證明文件者,可於申報時舉證核實減除,常見之必要費用有修繕費、房屋稅、地價稅等;如未能提出相關憑證者,則按租賃收入43%計算必要損耗及費用。

2、試舉例說明如下:

某甲個人將其所有一整棟房屋出租,每年收取租金收入約175萬元,其在各種稅率級距下,應負擔之稅負計算及表列如下(不考量二代健保)。

1. 租金收入約175萬,假設某甲未能提出各項必要費用支出之憑證,擬按租賃收入43%計算必要損耗及費用,則申報租金收入之計算式:175萬*(1-43%)=100萬(為方便計算取整數)

2. 在各種稅率級距下,申報100萬之租金收入,應繳納的稅額(不考量免稅額及各項扣除額):

稅率級距

應負擔稅額

佔總租金收入比例

5%-12%

8.2萬

4.7%

20%

20萬

11.4%

30%

30萬

17.1%

40%

40萬

22.8%

3、從上表分析可知,在不考量個人其他所得、免稅額及扣除額的情形下,在各種不同的綜所稅稅率級距下,在採標準扣除必要成本及費用計算應稅租金收入情形下,租金收入應負擔稅額佔總租金收入之比例約在8%至23%間。


三、解析個人出租房屋租金收入負擔二代健保費


1、那些出租情形會被扣取二代健保費


當個人出租房屋予機關、機構、團體、 學校、事業、破產財 團、執行業務者時,該等承租人在給付租金時(單次給付達 20,000 元),應扣繳二代健保補充保險費2.11%。但出租人係無投保資格者、低收入戶成員以及中低收入老人、弱勢兒童、受扶助者等社會弱勢者單次領取未達基本工資者,則屬免扣取對象。

個人出租房屋予個人時,個人給付租金時沒有扣繳二代健保費的問題。但應注意,若行號負責人或執行業務者以個人名義,與個人簽訂的租賃契約,如係供營業使用,且使用者開立租金扣繳憑單,依憑單所填扣繳義務人、 租金給付日期、所得金額及所得人等資料,則認定承租方非自然人,簽約者為該使用者之代表人,則仍應按規定扣取補充保險費。


2、二代健保費之計算


扣費義務人單次如付達 20,000 元者,按給付金額扣繳2.11%,至於單次給付金額超過 1,000 萬元以上,則以 1,000 萬元計算。


3、案例試算

甲企業社向富太太租房子當辦公室,月租 15 萬元,雙方約定於每 年 1 月 1 日及 7 月 1 日分別給付半年的租金,C 企業社要如何 扣繳補充保險費。

甲企業社在 1 月 1 日及 7 月 1 日支付富太太半年租金各 60 萬元租金時,就要分別扣取 18,990 元的補充保險費,並在2月底及8月底前將扣取的18,990元補充保險費繳給健保署。

稅率級距

應負擔稅額

二代健保費

所得稅及二代健保佔總租金收入比例

5%-12%

8.2萬

3.6萬

6.7%

20%

20萬

3.6萬

13.5%

30%

30萬

3.6萬

19.2%

40%

40萬

3.6萬

24.9%



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